Het moest de redding worden van het Brabantse platteland: de Ruimte voor Ruimte-regeling. Leegstaande stallen slopen en de kosten terugverdienen met bouwtitels voor riante villa’s. 22 jaar later heeft Brabant de miljoenen nog altijd niet terugverdiend en buigt de hoogste rechter zich over de vraag: Is er eigenlijk wel een stal gesloopt in ruil voor die grote woningen?

Bij elk opstapje in haar dijkwoning vertrekt haar gezicht van de pijn. En het zijn er nogal wat. Om bij de voordeur te komen moet Fiona van der Stelt (51) eerst een helling afdalen. Dan is er de drempel van de deur. Een trapje naar de woonkamer en nog een naar de badkamer. Het huis is voor Fiona steeds meer op een hindernisbaan gaan lijken.

Ze zwaait nog even naar de benen van de buurman die langs het raam lopen en legt dan een brief op tafel van haar anesthesioloog. Het staat er onomwonden: Ze lijdt aan chronische pijnen. Het wordt nooit meer beter, en gaat alleen maar meer pijn doen. Wonen in het huis in Nieuwendijk, waar ze graag met haar man Peter oud had willen worden, zal op termijn niet meer gaan.

Ze zwaait nog even naar de benen van de buurman die langs het raam lopen en legt dan een brief op tafel van haar anesthesioloog. Het staat er onomwonden: Ze lijdt aan chronische pijnen. Het wordt nooit meer beter, en gaat alleen maar meer pijn doen. Wonen in het huis in Nieuwendijk, waar ze graag met haar man Peter oud had willen worden, zal op termijn niet meer gaan.

Met het bouwen van een levensloopbestendige woning op een eigen stukje grond, zo’n honderd meter verderop, dachten ze de oplossing in handen te hebben. Dat perceel dat ze al 24 jaar hebben, ligt als enige gelijk met de weg. Bovendien hebben er vroeger twee woningen op deze locatie gestaan. De ramen zouden precies hetzelfde oneindige polderlandschap als uitzicht hebben. Niets lijkt hun toekomstplannen in de weg te staan, totdat afgelopen zomer die brief vanuit het Bossche provinciehuis op de mat valt.

Met een pennenstreek maakt het provinciebestuur hier woningbouw onmogelijk. De Altenase wijst op de alinea waar het ondubbelzinnig staat. De provincie acht woningbouw in deze straat in het buitengebied niet wenselijk. Maar dan volgt een opmerkelijke toevoeging: het kan wel als een zogeheten Ruimte voor Ruimte-titel wordt gekocht. Kosten: 125.000 euro. Een vergunning is dus kennelijk te koop, denkt Fiona. En daar achteraan: Ook ruimtelijke bezwaren verdwijnen blijkbaar bij de juiste prijs.

Met het bouwen van een levensloopbestendige woning op een eigen stukje grond, zo’n honderd meter verderop, dachten ze de oplossing in handen te hebben. Dat perceel dat ze al 24 jaar hebben, ligt als enige gelijk met de weg. Bovendien hebben er vroeger twee woningen op deze locatie gestaan. De ramen zouden precies hetzelfde oneindige polderlandschap als uitzicht hebben. Niets lijkt hun toekomstplannen in de weg te staan, totdat afgelopen zomer die brief vanuit het Bossche provinciehuis op de mat valt.

Met een pennenstreek maakt het provinciebestuur hier woningbouw onmogelijk. De Altenase wijst op de alinea waar het ondubbelzinnig staat. De provincie acht woningbouw in deze straat in het buitengebied niet wenselijk. Maar dan volgt een opmerkelijke toevoeging: het kan wel als een zogeheten Ruimte voor Ruimte-titel wordt gekocht. Kosten: 125.000 euro. Een vergunning is dus kennelijk te koop, denkt Fiona. En daar achteraan: Ook ruimtelijke bezwaren verdwijnen blijkbaar bij de juiste prijs.

Extra wrang
Deze situatie speelt zich af in de gemeente Altena, vlakbij de Biesbosch, maar lijkt exemplarisch voor wat er in heel Brabant aan de hand is. Al jaren is woningbouw in het buitengebied niet weggelegd voor starters, ouderen of mensen zoals Fiona die door pijn hun huis worden uitgejaagd. Woningbouw in het buitengebied is op de meeste plekken alleen mogelijk voor wie met veel extra geld een riante villa wil bouwen op een ruim bemeten kavel.

Dat zit zo: Het Brabantse buitengebied zit op slot door een regeling die bedoeld was om leegstaande stallen te verruilen voor woningen. In die Ruimte voor Ruimte regeling gaf de provincie subsidies voor het slopen van stallen, en verdiende dat geld terug met het verkopen van zogeheten bouwtitels in het buitengebied. Zo’n titel geeft je het recht om te bouwen op een plek waar dat anders niet kon, omdat daar nu ergens in Brabant een stal voor is gesloopt. Terwijl de woningnood in Brabant op een hoogtepunt is, komen nieuwe projecten met kleine woningen voor starters of senioren maar moeilijk op gang. Met stijgende verbazing zien Brabantse dorpsbewoners in hun buitengebied wel moderne kasten van huizen verrijzen.

Extra wrang wordt het nu blijkt dat er voor die Ruimte voor Ruimte-villa’s die de komende jaren nog uit de Brabantse grond schieten, geen enkele stal ooit is afgebroken.

In een zaak die bij de Raad van State is aangespannen komt binnenkort de fundamentele vraag aan de orde: wat is de rechtvaardiging nog van deze langlopende regeling als er tegenover de bouwprojecten geen controleerbare ruimtelijke kwaliteitswinst meer staat?

De Bredase advocaat Rogier Hörchner legt daarmee een juridische bom onder de regeling. ,,Je krijgt hier dus toestemming van de provincie om te bouwen, zolang je maar betaalt. Dat is gek. Het is een grote centenkwestie geworden.”

De redding
Hoe heeft het zover kunnen komen? Wie antwoord zoekt op die vraag, moet terug naar februari 1997. Er heerst paniek als de varkenspest zich vanuit het Brabantse platteland als een olievlek over het land verspreidt en ongenadig om zich heen slaat. Nederland raakt in de ban van het virus dat uiteindelijk aan ruim tien miljoen varkens het leven kost.

De problemen op ons platteland stapelen zich dan in rap tempo op. Onder grote politieke druk komt in korte tijd de Regeling Beëindiging Veehouderijen(RBV) tot stand. Het rijk gaat boeren uitkopen. Die oplossing levert meteen een volgend probleem op: met duizenden vierkante meters leeg vallende stallen dreigt verloedering van het platteland. De toenmalige Brabantse gedeputeerde Pieter van Geel levert daar een schijnbaar overzichtelijk plan voor.

Als een boer duizend vierkante meter stal laat slopen en hij levert 3500 kilo fosfaatrechten in, dan krijgt hij daarvoor het recht om een woning te bouwen. Op die manier wordt de dreigende verpaupering van het buitengebied tegengegaan. Meerdere provincies gaan ermee aan de slag. Volgens Van Geel een even heldere als goed te controleren regeling zolang het gaat om een individuele boer, een gesloopte stal, ingeleverde dierrechten en het recht om een nieuwe woning te bouwen.

Het wordt toch ingewikkeld omdat er nog een andere opdracht op zijn bureau ligt. Om het risico van een volgende uitbraak van varkenspest in te dammen, moet Brabant het platteland opnieuw inrichten. Kort gezegd: de intensieve veehouderij moet geconcentreerd worden en burgerwoningen in het buitengebied zoveel mogelijk teruggedrongen. Een nieuwe woning bouwen op de plek van een gesloopte stal, wil de gedeputeerde zoveel mogelijk voorkomen.

Toverformule
Met die opdracht richt de provincie Noord-Brabant in samenwerking met banken en grote bouwbedrijven de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte op. De bouwrechten voor de gesloopte stallen worden door dit bedrijf van de boeren gekocht om ze in samenwerking met gemeenten aan de randen van dorpskernen als riante Ruimte voor Ruimte-kavels te verzilveren. Daarmee krijgt het bedrijf een bevoorrechte positie op bouwmogelijkheden in het Brabantse buitengebied.

Het heet al snel een toverformule waarbij gebiedsontwikkeling in het buitengebied zichzelf terugverdient. De beloften zijn groot: minder fosfaat, minder vee, minder stallen en een minder verrommeld landschap. In totaal maken 1089 boerenbedrijven gebruik van de RBV en daarmee wordt 6,8 miljoen kilo fosfaat uit de markt gehaald. Met de sloopvergoeding wordt in Brabant 1,7 miljoen vierkante meter stal gesloopt. Tot zover het succesverhaal.

Het is inmiddels 2022, bouwbedrijven en banken zijn al veel eerder afgehaakt en de provincie hikt als enige aandeelhouder tegen een forse terugverdienopgave aan die op z’n vroegst in 2032 is afbetaald. Van de regeling waarvan de uitgaven kunnen oplopen tot 280 miljoen euro, is 160 miljoen terugverdiend met de verkoop van titels. Daar komt bij dat in Brabant niet minder vierkante meters stallen zijn dan in 2000 maar juist meer. Dat er niet minder vee is, maar meer. En niet minder stikstof en fosfaat, maar juist meer. Bovendien geldt voor 36 procent van de gesloopte stallen dat na de sloop nog steeds intensieve veehouderij op de locaties mogelijk bleef. En dat gebeurde dus ook.

Dat zijn enkele conclusies uit het recent gepresenteerde onderzoek dat de Zuidelijke Rekenkamer deed naar de regeling. De rekenmeesters uit Eindhoven zetten grote vraagtekens bij de Ruimte voor Ruimte-regeling zoals die tot op de dag van vandaag wordt uitgevoerd. Ook zij concluderen dat de regeling oncontroleerbaar is geworden en verwijzen daarbij naar een besluit van Provinciale Staten uit 2005.

Van helder plan naar complex dossier
De succesformule - sloopkosten terugverdienen met nieuwe bouwtitels - is vanaf dat moment ook in te zetten voor de sanering van bijvoorbeeld voormalige legercomplexen, glastuinbouw en andere ongewenste bebouwing. Aan dit zogenoemde RvR-Verbreed besteedt Noord-Brabant nog eens 30 miljoen euro. Met het inleveren van fosfaatrechten heeft dat niets meer te maken en ook de strenge eis van 1000 vierkante meters sloop tegenover elke nieuwe woningbouwkavel wordt losgelaten. Wat overblijft is de zeer ruim geformuleerde voorwaarde dat er bij elke uitgegeven nieuwe bouwtitel sprake moet zijn van ‘aanzienlijke landschappelijke kwaliteitswinst’.

Dit is misschien wel het grootste verwijt uit het rapport van de Zuidelijke Rekenkamer: dat de provincie nooit helder heeft geformuleerd wat zij precies verstaat onder de ‘aanzienlijke landschappelijke kwaliteitswinst’ waar de hele regeling op gebaseerd is.

Wat ooit begon als een helder uit te leggen reddingsverhaal voor het Brabantse platteland is uitgegroeid tot een gecompliceerd bestuurlijk dossier, waarbij de schuld almaar is opgelopen en de terugverdientijd van tien jaar inmiddels opgerekt wordt naar minstens dertig jaar.

Gratis geld voor gemeenten die meewerken
In 2021 bestond de regeling twintig jaar en dat werd gevierd een expositie in het Provinciehuis. De begeleidende promovideo juicht nog steeds over droomvilla’s op riante percelen op de mooiste plekken van Brabant. Daar tegenover staat Oirschot als voorbeeldproject, in het bijzonder de nieuwe woonwijk Ekerschot Noord waar Ruimte voor Ruimte-villa’s verrijzen naast woningen voor starters en senioren. Voor de bereidwillige samenwerking met het Ontwikkelbedrijf krijgt de gemeente Oirschot een bonus van 50.000 euro voor elke extra bouwtitel boven de dertig, waarmee hij in zijn gemeente een probleem met een al jaren leegstaande supermarkt kan aanpakken.

Zo moet een pot met geld die in 2011 in het leven is geroepen met een totaalbudget van 65,7 miljoen euro, de komende jaren als smeerolie dienen om de deur op de gemeentehuizen verder open te krijgen. Iedere wethouder die in zijn gemeente al ruimte biedt voor dertig RvR-woningen kan voor elke extra woning 50.000 euro opstrijken om het eigen buitengebied verder te verbeteren. Van die geldpot is al 32,5 miljoen uitgegeven aan in totaal 26 gemeenten in Brabant. Ook dit geld moet worden terugverdiend met de verkoop van weer nieuwe bouwtitels.

Onder de streep loopt de totale schuld alleen maar op en raakt de aantoonbare kwaliteitswinst voor het landschap steeds verder uit het zicht. Critici spreken van een perverse financiële prikkel, waardoor het recht van de sterkste gaat gelden.

Aantal huizen in sommige straten vervijfvoudigd
Extra geld of niet, zolang Oirschot de uitzondering blijft en riante villa’s de regel, zien verschillende wethouders de weerstand vanuit hun inwoners alleen maar toenemen.

Aan de Vinkelsestraat in Bernheze windt Nicolien Banken zich al jaren op. ,,Het lijkt of iedereen die voor 125.000 euro een ruimte voor ruimte titel koopt, hier kan gaan bouwen”, zegt Nicolien Banken. Zij woont in het buitengebied van Heesch en is één van de schrijvers van een brandbrief aan haar gemeente. ,,Alles slibt dicht met riante woonvilla’s. Op plekken waar nog nooit stenen hebben gestaan. Is dat wat we met zijn allen een kwaliteitswinst voor het landschap noemen?”

Nicolien Banken ziet het om haar heen gebeuren: Het aantal huizen is de afgelopen vijf jaar in sommige straten vervijfvoudigd. In vier jaar tijd komen hier achttien grote villa’s bij. Veel daarvan hebben een link met Ruimte voor Ruimte. Daar waar ze vroeger op haar paard eenzaam over de weg liep, waarschuwen nu borden voor in- en uitrijdend bouwverkeer. Het is verworden tot een woonwijk voor rijkelui.

Gemeenten trekken aan de noodrem
In het gemeentehuis in Heesch ziet wethouder Pieter van Dieperbeek de politieke weerstand tegen de regeling groeien. Het kan toch niet zo zijn dat het buitengebied alleen voor mensen met een volle portemonnee is, klinkt het steeds vaker. ,,Mooi wonen in ons buitengebied, dat willen veel meer mensen. Daar alleen maar vrijstaande woningen bouwen, past niet bij onze woningbouwopgave. Dat hebben we een halt toegeroepen.” Bij elke riante woning die de komende jaren nog wel verrijst, moet volgens Van Dieperbeek uit te leggen zijn dat daar tegenover wel degelijk stallen gesloopt zijn in Bernheze.

Bernheze is bepaald niet de enige gemeente die zich wapent tegen de regeling. In gemeenten als Etten-Leur en Meierijstad hebben ze de strenge eis dat er vooral ook een kwaliteitsverbetering in de gemeenten zélf moet zijn. De afgelopen maanden hebben gemeenten als Nuenen en Someren de noodrem stevig aangetrokken. In Nuenen worden geen Ruimte voor Ruimte-verzoeken meer aangenomen omdat het groene buitengebied verzadigd raakt. In Someren drukken de villa’s ook een steeds grotere stempel op het buitengebied en wordt pas op de plaats gemaakt. Het gemeentebestuur van Breda wil in het buitengebied geen onbebouwde agrarische percelen meer omdopen tot bouwkavels voor Ruimte voor Ruimte-villa’s. Nieuwe woningen moeten vooral gebouwd worden op de plek waar stallen verdwijnen.

‘Uitgegroeid tot een ordinair verdienmodel’
In Altena kan wethouder Shah Sheikkariem maar tot één conclusie komen: ,,De regeling is achterhaald. Ruimte voor Ruimte gaat voornamelijk over grote gebouwen, terwijl de woningbouwopgave veel groter is.” In 2015 concludeerde Sheikkariem al in zijn boek De Toekomst van ons Platteland dat de groei van stad en platteland niet gelijk opgaan. Dat komt volgens hem mede doordat gemeenten te weinig te zeggen hebben over hun eigen buitengebied. Ironisch genoeg is dat precies wat nu in zijn gemeente gebeurt: Daar waar Fiona van der Stelt alleen een woning kan bouwen als ze voor 125.000 euro gebruikmaakt van de Provinciale Regeling.

In Vught, Cromvoirt, Volkel, Oosterhout en Prinsenbeek hebben bewoners van het buitengebied geen zin om lijdzaam toe te kijken hoe hun vrije uitzicht op grasweiden en bomen verdwijnt voor Ruimte voor Ruimte-villa’s. Zij verzetten zich tegen de plannen. Advocaat Rogier Hörchner, hoopt dat de Raad van State zich rond februari uitspreekt over de zaak die hij namens zijn cliënten in Prinsenbeek en Oosterhout aangespannen heeft. ,,Er moet vooral duidelijkheid komen over de ‘aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst’ die in het verleden behaald zou zijn. Dat is en blijft de basis onder de hele regeling. Als je die niet aan kunt tonen is de regeling verworden tot een ordinair verdienmodel waarbij de Ontwikkelmaatschappij het alleenrecht heeft op bouwkavels in het buitengebied.”

De zaak legt een bom onder de regeling, zeggen critici. Want wat als de rechter oordeelt dat hier sprake is van rechtsongelijkheid en een onduidelijke landschappelijke kwaliteitswinst? Dan is de kans groot dat meer rechtszaken volgen. Mogelijk zou zelfs een streep gezet kunnen worden door eerder uitgegeven ruimte voor ruimte-titels. Of om in de woorden van Fiona’s anesthesioloog te blijven: Het wordt nooit meer beter en het gaat alleen maar meer pijn doen.

Fiona van der Stelt laat het er niet bij zitten. Met een van pijn vertrokken gezicht zal ze op 21 januari in het Bossche provinciehuis haar verhaal doen aan de leden van Provinciale Staten. Een ultieme poging om die onbegrijpelijke - en voor haar - onterechte rekening van 125.000 euro voor bouwen op haar eigen perceel, van tafel te krijgen.

Debat over Ruimte voor Ruimte


In de Statenzaal van het Bossche provinciehuis wordt vrijdag over de toekomst van de regeling gedebatteerd. Het provinciebestuur wil verder met de regeling. Ondanks de groeiende kritiek en de resultaten van het rapport van de Zuidelijke Rekenkamer vindt het college de regeling succesvol omdat het een belangrijke bijdrage heeft geleverd aan ruimtelijke kwaliteit en het realiseren van maatschappelijke meerwaarde. (De volledige Bestuurlijke reactie op het rapport is hier te vinden.)

Toch worden er verschillende scenario’s uitgewerkt voor de toekomst. Er komt mogelijk een eind aan de privileges die de Ontwikkelmaatschappij Ruimte voor Ruimte heeft om te bouwen in het buitengebied. Voor iedereen die in het buitengebied wil bouwen, moeten in de toekomst precies dezelfde regels gelden.